Toulon : le boom immobilier qui défie les attentes en 2024

Entre mer Méditerranée et dynamisme économique, la ville portuaire de Toulon connaît une métamorphose immobilière sans précédent. Les prix s’envolent, les délais de vente se raccourcissent, et les professionnels du secteur parlent d’un « effet domino » post-crise. Mais quels sont les moteurs de cette croissance fulgurante ? Et quelles opportunités reste-t-il pour les acquéreurs ? Plongez dans notre analyse exclusive.

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📈 Une hausse des prix qui surprend même les spécialistes

Contrairement aux prédictions pessimistes de 2020, le marché immobilier toulonnais a non seulement résisté à la crise sanitaire, mais en est sorti renforcé. Les chiffres parlent d’eux-mêmes :

- +12 % d’augmentation moyenne des prix au m² en deux ans (source : Notaires de France). - Moins de 60 jours en moyenne pour vendre un bien, contre 90 avant 2020. - Une demande 30 % plus élevée que l’offre disponible, créant un déséquilibre historique.

« Nous assistons à un phénomène de rattrapage accéléré, » explique Sophie Martin, notaire à Toulon depuis 15 ans. « La ville, longtemps sous-côtée, bénéficie aujourd’hui d’un regain d’intérêt grâce à sa qualité de vie et son accessibilité relative par rapport à Nice ou Marseille. »

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🔍 Les 3 facteurs clés qui expliquent l’emballement

1️⃣ L’exode urbain et l’attrait du littoral

La pandémie a accéléré les départs des grandes métropoles vers des villes plus petites, mais bien desservies. Toulon, avec son climat ensoleillé, ses plages et son coût de vie maîtrisé, est devenue une destination prisée :

- +25 % de demandes en provenance d’Île-de-France et de Lyon (données MeilleursAgents). - Les résidences secondaires représentent désormais 40 % des transactions, contre 25 % en 2019.

« Les acheteurs recherchent un équilibre entre télétravail et cadre de vie, » souligne Thomas Leroy, agent immobilier chez Century 21 Toulon. « Un T3 avec terrasse et vue mer se vend en moins d’une semaine, parfois au-dessus du prix affiché. »

2️⃣ Les investissements publics et privés qui transforment la ville

Toulon n’est plus seulement une ville de garnison. Les projets structurants se multiplient :

- Rénovation du port (500 M€ d’investissements d’ici 2026). - Développement de la ligne LGV réduisant le trajet Toulon-Paris à 3h30. - Création de nouveaux quartiers (comme le projet Méditerranée près de la base navale).

« Ces aménagements attirent des profils variés : jeunes actifs, retraités, mais aussi des investisseurs étrangers, » précise Élodie Dupont, économiste à l’ADIL Var.

3️⃣ La rareté des biens : un marché sous tension

Avec une offre limitée (notamment pour les logements neufs), la concurrence entre acheteurs est féroce :

- Seulement 1 200 biens disponibles en moyenne sur Seloger (contre 2 500 en 2018). - Les maisons avec jardin voient leurs prix exploser (+18 % en un an). - Les appartements en centre-ville restent abordables, mais pour combien de temps ?

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💡 Opportunités et pièges : ce qu’il faut savoir avant d’acheter

✅ Les bonnes affaires existent encore

Malgré la hausse, certains secteurs restent accessibles :

- Les quartiers en devenir : Le Pont du Las, Le Mourillon (en périphérie du centre). - Les programmes neufs : Avec des prix maîtrisés grâce aux dispositifs Pinel et LMNP. - Les biens à rénover : Idéal pour les investisseurs prêts à négocier.

« Un studio à 150 000 € près de la fac trouve preneur en 48h, mais une maison à 300 000 € dans les hauteurs peut encore se discuter, » conseille Julien Moreau, chasseur immobilier.

⚠️ Les erreurs à éviter

- Sous-estimer les frais de notaire (jusqu’à 8 % dans l’ancien). - Négliger l’état du bien : Les diagnostics (amiante, termites) sont cruciaux. - Se précipiter : « Mieux vaut attendre 3 mois pour un bien idéal que sauter sur une mauvaise affaire, » avertit Sophie Martin.

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🔮 2025 et au-delà : que réserve l’avenir ?

Les experts s’accordent sur une stabilisation progressive des prix, mais avec des disparités selon les zones :

| Scénario | Centre-ville | Périphérie/Littoral | Zones rurales | |---------------------|------------------------|-------------------------|---------------------| | 2024-2025 | +5 à 7 % | +10 à 12 % | +3 à 5 % | | 2026+ | Stabilisation | Hausse modérée | Opportunités |

« Toulon a encore un potentiel énorme, mais il faut surveiller l’évolution des taux d’intérêt et la régulation des loyers, » conclut Élodie Dupont.

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🗣️ Témoignages : ils ont saisi (ou raté) leur chance

> « Nous avons vendu notre T2 à Paris pour acheter une villa avec piscine à La Valette-du-Var. Le différentiel de prix nous a permis de vivre sans crédit ! » — Claire et Marc, 45 ans

> « J’ai hésité 3 mois sur un appartement près du port… Il s’est vendu 20 000 € plus cher. Une leçon. » — Antoine, 30 ans, premier acheteur

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📌 En résumé : faut-il acheter à Toulon en 2024 ?

✔ Oui, si : - Vous cherchez un pied-à-terre ou une résidence principale avec un bon rapport qualité-prix. - Vous visez un investissement locatif (rendements moyens de 4 à 6 %). - Vous êtes prêt à vous éloigner légèrement du centre pour des prix plus doux.

❌ Non, si : - Vous attendez une baisse des prix (peu probable à court terme). - Vous refusez de vous engager dans des travaux. - Votre budget est inférieur à 1 800 €/m² en centre-ville.

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*💬 Et vous, seriez-vous prêt à sauter le pas à Toulon ? Partagez votre avis en commentaire !

📊 Sources : Notaires de France, MeilleursAgents, ADIL Var, données Seloger (2023-2024).