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Passoires thermiques : un pari immobilier risqué ou une opportunité méconnue ?

Passoires thermiques : un pari immobilier risqué ou une opportunité méconnue ?

Entre interdiction locative progressive et potentiel de plus-value après rénovation, les logements classés F ou G divisent les investisseurs. Voici comment évaluer leur intérêt réel en 2024, entre contraintes et leviers financiers.

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1. Le contexte réglementaire : un calendrier qui se resserre

La loi Climat et Résilience de 2021 a acté la fin des "passoires thermiques" dans le parc locatif français. Voici les échéances clés à retenir :

- 2025 : Interdiction d’augmenter le loyer des logements classés G (consommation > 450 kWh/m²/an). - 2028 : Tous les logements G deviennent inéligibles à la location, sauf après travaux. - 2034 : Extension de l’interdiction aux logements classés F.

> ⚠️ Attention : Ces délais concernent les contrats de location nouveaux ou renouvelés. Les baux en cours ne sont pas impactés immédiatement.

Source : Décret n°2022-88 du 31 janvier 2022.

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2. Pourquoi certains investisseurs s’y intéressent encore ?

Malgré ces contraintes, des acquéreurs ciblent ces biens pour trois raisons majeures :

✅ Un prix d’achat attractif

- Décote moyenne de 20 à 30% par rapport à un logement équivalent bien isolé. - Exemple : Un T3 à Lyon classé D se négocie autour de 250 000 €, contre 180 000 € pour un G dans le même quartier (données MeilleursAgents, 2023).

✅ Des aides financières substantielles

Les dispositifs publics couvrent jusqu’à 90% du coût des travaux pour les ménages modestes (via MaPrimeRénov’) et jusqu’à 50% pour les investisseurs (sous conditions). Voici les principales aides :

| Dispositif | Montant max. | Conditions | |------------------------------|------------------------|----------------------------------------| | MaPrimeRénov’ (locataire) | Jusqu’à 10 000 € | Revenus < 30 000 €/an (zone BC) | | Prime CEE | 4 000 à 20 000 € | Travaux éligibles (isolation, chauffage) | | TVA réduite à 5,5% | Économie sur la main-d’œuvre | Logement > 2 ans | | Exonération de taxe foncière | 50 à 100% (selon communes) | Après rénovation énergétique |

✅ Une plus-value potentielle après rénovation

- Un logement passant de G à B peut voir sa valeur augmenter de 15 à 25% (étude Notaires de France, 2023). - La rentabilité locative s’améliore aussi : un bien rénové se loue 10 à 15% plus cher qu’un équivalent énergivore.

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3. Les pièges à éviter absolument

Investir dans une passoire thermique sans précaution peut virer au cauchemar. Voici les écueils les plus fréquents :

🚨 Sous-estimer le coût des travaux

- Un DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) initial est obligatoire, mais souvent optimiste. - Budget moyen pour passer de G à B : 30 000 à 60 000 € (isolation, chauffage, ventilation). - Exemple concret : Une maison des années 1970 en Île-de-France a nécessité 72 000 € de travaux pour atteindre le label C (témoignage d’un investisseur en 2023).

🚨 Négliger les contraintes techniques

- Certains bâtiments (ex : immeubles haussmanniens) ont des restrictions architecturales (interdiction de modifier les façades). - Les copropriétés imposent souvent un vote en AG pour les travaux sur les parties communes (toiture, murs mitoyens).

🚨 Oublier la fiscalité et les charges

- Taxe foncière majorée : Certaines communes appliquent une surcharge de 20 à 60% sur les passoires thermiques. - Valeur locative cadastrale : Un bien mal isolé peut être sous-évalué, réduisant les revenus fonciers déclarables (mais aussi les déductions possibles).

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4. Stratégies gagnantes pour les investisseurs audacieux

Si vous envisagez ce type d’investissement, voici une feuille de route en 5 étapes :

  1. Cibler les biens avec un fort potentiel de rénovation
- Privilégiez les maisons individuelles (moins de contraintes qu’en copropriété). - Vérifiez la faisabilité technique (épaisseur des murs, état de la toiture).

  1. Négocier le prix en tenant compte des travaux
- Utilisez le DPE et un devis préalable pour justifier une décote. - Exemple de phrase clé : « Ce bien nécessite 40 000 € de travaux pour être louable en 2028. Ma proposition est de 160 000 €, soit 25% sous le prix du marché pour un D. »

  1. Optimiser les aides et le financement
- Cumulez MaPrimeRénov’ + CEE + éco-PTZ (prêt à taux zéro jusqu’à 50 000 €). - Certains banques vertes (ex : Crédit Mutuel, CIC) proposent des prêts rénovation à taux bonifiés.

  1. Prioriser les travaux les plus rentables
- Isolation des combles (3 000 à 8 000 €) : ROI en 3 à 5 ans via les économies d’énergie. - Remplacement du chauffage (pompe à chaleur : 10 000 à 15 000 €) : Gain de 2 classes au DPE.

  1. Anticiper la revente ou la location
- Après rénovation, mettez en avant le DPE dans les annonces (ex : « Logement classé B – Économies d’énergie garanties »). - Pour la revente, ciblez les primo-accédants (éligibles au PTZ sous conditions de performance énergétique).

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5. Témoignages : succès et échecs

✅ Cas d’un investissement réussi (Bordeaux, 2022)

- Bien : Appartement 50 m² classé G, acheté 120 000 €. - Travaux : Isolation + pompe à chaleur (35 000 €, dont 18 000 € d’aides). - Résultat : Passe en C, loué 700 €/mois (vs 500 € avant), valeur estimée à 180 000 €. - Rentabilité brute : 7,8% (contre 5% avant travaux).

❌ Cas d’un échec (Lille, 2021)

- Bien : Maison classée G, achetée 150 000 € sans diagnostic complet. - Problème : Humidité structurelle non détectée → surcoût de 20 000 € pour traitement. - Conséquence : Budget total à 80 000 € (vs 50 000 € prévus), rentabilité divisée par deux.

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6. Faut-il se lancer en 2024 ? Notre verdict

| Critère | Pour | Contre | |---------------------------|-----------------------------------|-----------------------------------| | Rentabilité | Plus-value possible après travaux | Risque de dépassement de budget | | Législation | Aides financières importantes | Interdiction locative à terme | | Marché | Décote à l’achat | Concurrence des biens rénovés | | Écologie | Réduction de l’empreinte carbone | Travaux énergivores si mal conçus|

Notre conseil : - Oui, si : Vous avez un budget travaux sécurisé, une stratégie de sortie claire (location ou revente), et que vous visez un bien avec un DPE réaliste. - Non, si : Vous cherchez un investissement passif ou si le bien présente des vices cachés (amiante, humidité).

> 💡 Le saviez-vous ? > Certaines villes (ex : Paris, Lyon) offrent des subventions locales en plus des aides nationales. Renseignez-vous en mairie !

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En résumé : 3 questions à se poser avant d’acheter

  1. Le bien peut-il techniquement atteindre au moins la classe D sans surcoût ?
  1. Ai-je accès à toutes les aides (MaPrimeRénov’, CEE, etc.) ?
  1. Quel est mon objectif : location courte durée, longue durée ou revente ?

Si vous répondez "oui" aux trois, une passoire thermique peut devenir un levier de performance immobilière… à condition d’y aller les yeux ouverts.

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Vous envisagez un tel projet ? Partagez votre expérience en commentaire ou consultez notre guide complet sur les aides à la rénovation !