Passoires thermiques : ce qui change pour les propriétaires et les locataires dès 2025

La France accélère sa transition énergétique dans l’immobilier. Voici tout ce qu’il faut savoir sur l’interdiction progressive de louer les logements les plus énergivores, les aides disponibles et les risques encourus en cas de non-respect des règles.

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1. Une interdiction progressive, mais inéluctable

Depuis plusieurs années, les "passoires thermiques" – ces logements classés F ou G au Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) – sont dans le collimateur des pouvoirs publics. L’objectif ? Réduire la consommation d’énergie des bâtiments, responsables de près de 20 % des émissions de CO₂ en France, et protéger les locataires contre des factures exorbitantes.

Concrètement, le calendrier se resserre :

- Depuis le 1ᵉʳ janvier 2023 : Les logements classés G+ (consommation > 450 kWh/m²/an) sont définitivement interdits à la location, sauf travaux de rénovation. - À partir de 2025 : L’interdiction s’étendra à tous les logements classés G, puis aux F en 2028, et enfin aux E en 2034. - Sanctions en cas de non-respect : Jusqu’à 30 000 € d’amende et l’obligation de rembourser les loyers perçus illégalement.

> ⚠️ Attention : Un DPE réalisé avant juillet 2021 n’est plus valable. Les propriétaires doivent mettre à jour leur diagnostic sous peine de voir leur bien considéré comme non conforme.

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2. Qui est concerné ? Propriétaires, locataires… et même les vendeurs

Pour les propriétaires-bailleurs

Si votre bien est classé F ou G, vous avez deux options :

✅ Engager des travaux de rénovation pour améliorer sa performance énergétique (isolation, chauffage, ventilation…). ✅ Vendre le logement avant l’échéance, mais avec une décote importante (jusqu’à -30 % sur le prix du marché).

> 💡 Le saviez-vous ? > Les logements vacants depuis plus de 18 mois pourraient être réquisitionnés par les mairies pour être rénovés et reloués à des prix encadrés.

Pour les locataires

Si vous occupez un logement classé F ou G :

- Votre propriétaire doit vous informer du classement énergétique dès la signature du bail. - Vous pouvez exiger des travaux ou résilier votre bail sans frais si le logement devient illégal à la location. - En cas de factures d’énergie trop élevées, des aides comme le chèque énergie ou MaPrimeRénov’ Locataire peuvent vous être accordées.

Pour les acheteurs

Depuis 2023, un audit énergétique est obligatoire pour toute vente d’un bien classé F ou G. Ce document détaille :

- Les travaux nécessaires pour améliorer la performance. - Une estimation des coûts et des économies d’énergie potentielles. - Les aides financières mobilisables.

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3. Quelles aides pour financer les travaux ?

La rénovation énergétique a un coût, mais plusieurs dispositifs existent pour alléger la facture :

| Aide | Montant | Conditions | |----------|------------|----------------| | MaPrimeRénov’ | Jusqu’à 10 000 € | Revenus modestes, travaux éligibles (isolation, chauffage…) | | Éco-PTZ | Jusqu’à 50 000 € | Taux zéro, remboursable sur 20 ans | | Prime CEE | Variable (ex : 4 000 € pour une pompe à chaleur) | Cumulable avec MaPrimeRénov’ | | TVA réduite à 5,5 % | Sur les matériaux et main-d’œuvre | Logement de +2 ans, travaux d’isolation ou chauffage | | Exonération de taxe foncière | Jusqu’à 100 % pendant 5 ans | Après travaux, selon les communes |

> 🔍 Où faire sa demande ? > - France Rénov’ (service public gratuit) > - Les espaces conseil FAIRE (Faire Avancer la Rénovation Énergétique) > - Votre banque pour l’Éco-PTZ

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4. Que risquez-vous si vous ne faites rien ?

Les sanctions sont lourdes et immédiates :

- Interdiction de louer : Le bail devient nul, et le locataire peut quitter le logement sans préavis. - Amende administrative : Jusqu’à 30 000 € (voire plus en cas de récidive). - Remboursement des loyers : Le propriétaire doit restituer les sommes perçues pendant la période de location illégale. - Difficultés pour vendre : Un bien non rénové perd jusqu’à 30 % de sa valeur.

> ⚖️ Cas réel : En 2023, un propriétaire parisien a été condamné à rembourser 18 mois de loyer (soit 12 000 €) pour avoir loué un appartement classé G sans travaux.

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5. Comment anticiper et agir dès maintenant ?

Étape 1 : Vérifier le classement de son logement

- Consultez votre DPE (valable 10 ans). - Si le diagnostic date d’avant juillet 2021, faites-le refaire (méthode de calcul plus stricte).

Étape 2 : Identifier les travaux prioritaires

Les postes les plus énergivores à cibler en urgence :

- Isolation (toit, murs, fenêtres) → Jusqu’à 30 % de pertes thermiques. - Chauffage (remplacement d’une chaudière fioul par une pompe à chaleur). - Ventilation (VMC double flux pour éviter les déperditions).

Étape 3 : Se faire accompagner

- Faire réaliser un audit énergétique (obligatoire pour la vente). - Comparer les devis (au moins 3) pour éviter les arnaques. - Vérifier les aides avant de signer (certains artisans proposent des primes CEE déduites directement du devis).

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6. Vers une généralisation des "logements décents" d’ici 2034

Cette réforme s’inscrit dans un plan plus large : rénover l’ensemble du parc immobilier français d’ici 2050 pour atteindre la neutralité carbone. D’ici là, les critères de décence évolueront :

- 2028 : Interdiction des logements F. - 2034 : Extension aux logements E. - 2050 : Objectif 100 % de logements classés A ou B.

> 🌍 Impact écologique : Si tous les logements F et G étaient rénovés, la France économiserait l’équivalent de 15 millions de tonnes de CO₂ par an (soit 3 % de ses émissions totales).

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En résumé : ce qu’il faut retenir

✅ 2025 = date butoir pour les logements G. ✅ Sanctions lourdes (amendes, remboursement de loyers). ✅ Aides financières disponibles (MaPrimeRénov’, Éco-PTZ…). ✅ Audit énergétique obligatoire pour vendre un bien F ou G. ✅ Locataires protégés : droit à des travaux ou à une résiliation de bail.

🚨 Ne tardez pas : Les délais pour les travaux peuvent être longs (6 à 12 mois), et les aides ne sont pas illimitées.

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📌 Besoin d’aide ?

- Site officiel : France Rénov’ - Numéro vert : 0 808 800 700 (gratuit) - Annuaire des professionnels RGE : Qualibat

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