Marseille : le marché immobilier entre dans une phase de stabilisation inédite

Entre flambée des prix et ralentissement progressif, la cité phocéenne connaît un tournant dans son paysage immobilier. Après des années de tension, les indicateurs montrent un rééquilibrage qui pourrait redéfinir les stratégies d’achat et d’investissement. Voici ce qu’il faut retenir des dernières évolutions.

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1. Une décélération des prix après une croissance fulgurante

Les dernières données confirment une tendance inattendue : la hausse des prix de l’immobilier à Marseille marque le pas. Après une progression moyenne de +8 % par an entre 2020 et 2022, le rythme s’est essoufflé en 2023, avec une augmentation limitée à environ 2 %. Plusieurs facteurs expliquent ce phénomène :

- L’effet des taux d’intérêt : La remontée des crédits immobiliers (dépassant parfois 4 %) a refroidi l’ardeur des acquéreurs, notamment les primo-accédants. - Un marché saturé : L’offre de biens, bien que toujours inférieure à la demande, s’est légèrement étoffée, réduisant les tensions sur les prix. - Un pouvoir d’achat en berne : L’inflation et la stagnation des salaires ont contraint les ménages à revoir leurs projets à la baisse.

> « Après des années de surchauffe, nous assistons à un retour à la normale. Les vendeurs doivent désormais ajuster leurs attentes, tandis que les acheteurs retrouvent une marge de négociation. » > — Analyste immobilier local

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2. Quels quartiers résistent à la tendance ?

Si le marché global se stabilise, certaines zones conservent une dynamique soutenue, tirée par leur attractivité ou des projets urbains ambitieux :

| Quartier | Évolution des prix (2023) | Atouts majeurs | |--------------------|-------------------------------|--------------------------------------------| | Le Panier | +3,5 % | Rénovation urbaine, cachet historique | | La Joliette | +4 % | Proximité des docks, projets Euroméditerranée | | Saint-Giniez | +2,8 % | Cadre de vie, écoles réputées | | Les Caillols | Stable | Prix abordables, demande locative forte |

À l’inverse, des secteurs comme La Belle de Mai ou Saint-Mauront voient leurs prix stagner, voire reculer légèrement, en raison d’un déséquilibre entre l’offre et la demande ou d’un manque d’infrastructures.

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3. Locatif : entre pénurie et opportunités

Le marché de la location reste tendu, avec des loyers en hausse de 5 à 7 % selon les arrondissements. Plusieurs dynamiques se dessinent :

✅ Pour les investisseurs : - Les studios et T2 près des universités (Luminy, Saint-Charles) offrent des rendements bruts de 5 à 6 %. - Les colocations se multiplient, répondant à la demande étudiante croissante.

⚠️ Pour les locataires : - Les loyers des grands appartements (T4 et plus) progressent moins vite, grâce à une offre plus abondante en périphérie. - Les aides locales (comme le dispositif Marseille Logement) se développent pour soutenir les ménages modestes.

> « Investir dans le locatif à Marseille reste rentable, mais il faut cibler les zones porteuses et éviter les biens surévalués. La clé ? Une analyse fine des projets urbains à venir. » > — Expert en gestion patrimoniale

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4. 2024 : quelles perspectives pour les acheteurs et vendeurs ?

Les professionnels s’accordent sur quelques scénarios probables pour les prochains mois :

🔹 Pour les acheteurs : - Un marché plus négociable : Les vendeurs, moins en position de force, acceptent davantage de concessions (prix, diagnostics, délais). - Des taux en légère baisse : Les banques pourraient assouplir leurs conditions d’ici la fin 2024, relançant l’accès au crédit.

🔹 Pour les vendeurs : - Un réalisme nécessaire : Les biens mal estimés ou en mauvais état mettent plus de temps à trouver preneur. - La valeur des rénovations : Les logements éco-rénovés (DPE A ou B) se vendent 10 à 15 % plus cher et plus rapidement.

💡 Conseil malin : > « Si vous vendez, misez sur la transparence (diagnostics à jour, visite virtuelle) et soignez la présentation. Si vous achetez, comparez les biens similaires dans le quartier pour démasquer les surévaluations. »

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5. Le mot de la fin : Marseille, un marché en mutation

La cité phocéenne n’est plus le Far West immobilier des années 2020. L’équilibre revient, porté par une demande plus sélective et une offre qui s’adapte. Pour les investisseurs, les opportunités existent encore, à condition de cibler les quartiers en devenir (comme Malpassé ou Saint-Barthélemy) et de miser sur la qualité.

📌 À retenir : - Prix : Stabilisation après des années de hausse. - Taux : Attente d’un assouplissement en 2024. - Locatif : Rendements intéressants dans les petits logements. - Quartiers : Polarisation entre zones dynamiques et secteurs en difficulté.

Un marché à suivre de près, où la patience et l’analyse paieront.