Loyers bloqués dans les passoires thermiques : le grand bouleversement de 2024

Entre obligations écologiques et réalité économique, le marché locatif français subit une transformation majeure. Depuis le 25 août 2022, une mesure phare de la loi Climat et Résilience frappe de plein fouet les propriétaires de logements classés F ou G au Diagnostic de Performance Énergétique (DPE). Mais qu’en est-il aujourd’hui ? Voici ce qu’il faut savoir pour anticiper les impacts sur votre budget ou vos revenus locatifs.

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🔍 Le gel des loyers : une mesure qui s’étend et se durcit

Contrairement à une idée reçue, l’interdiction d’augmenter les loyers dans les passoires thermiques n’est pas une nouveauté de 2024. Elle s’inscrit dans un calendrier progressif initié il y a deux ans, mais son application se renforce avec des contrôles accrus et des sanctions alourdies.

- Logements concernés : Tous les biens loués classés F ou G au DPE (soit environ 5 millions de logements en France, selon l’ADEME). - Durée du gel : Jusqu’à ce que le logement atteigne au minimum la classe E (après travaux de rénovation). - Périmètre géographique : Toute la France métropolitaine, sans exception pour les zones tendues comme Paris ou Lyon.

> ⚠️ Attention : Même en cas de changement de locataire, le propriétaire ne peut pas réévaluer le loyer tant que le logement reste énergivore. Une règle qui casse les habitudes du marché.

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⚖️ Les (rares) exceptions où une hausse reste possible

La loi prévoit quelques dérogations strictement encadrées, mais elles restent marginales et soumises à validation :

1. Travaux de rénovation engagés : Si le propriétaire peut prouver qu’il a lancé des travaux d’amélioration énergétique (devis signés, permis déposés), une demande de dérogation peut être déposée en préfecture. Exemple : Isolation des combles ou remplacement d’une chaudière fioul.

1. Logements neufs ou récemment rénovés : Les biens construits après 2021 ou ayant obtenu un DPE ≤ E après travaux échappent à la mesure.

1. Baux commerciaux : Les locaux professionnels ne sont pas concernés par cette réglementation.

→ Dans tous les cas, aucune augmentation n’est automatique : elle doit être justifiée par un dossier solide et validée par les autorités.

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💡 Propriétaires : comment contourner (légalement) le gel des loyers ?

Face à cette contrainte, les bailleurs ont plusieurs leviers pour préparer l’avenir sans enfreindre la loi :

1. Anticiper les travaux de rénovation

- Prioriser les actions les plus rentables : - Remplacement des menuiseries (gain moyen : 1 à 2 classes DPE). - Isolation des murs ou toiture (coût : 15 000 à 30 000 €, mais éligible à MaPrimeRénov’). - Installation d’un système de chauffage performant (pompe à chaleur, chaudière à granulés).

- Bénéficier des aides : - MaPrimeRénov’ (jusqu’à 10 000 € pour les ménages modestes). - Éco-PTZ (prêt à taux zéro jusqu’à 50 000 €). - Exonérations fiscales (TVA réduite à 5,5 % pour certains travaux).

*→ Exemple concret : Un propriétaire investit 20 000 € pour passer de G à D. Résultat : il peut augmenter son loyer de 15 % (dans la limite des plafonds légaux) et valorise son bien.

2. Optimiser la gestion locative

- Réviser les charges locatives : Certaines dépenses (eau, entretien des parties communes) peuvent être répercutées sur le locataire si elles sont clairement détaillées dans le bail. - Proposer des services additionnels : Parking, box, ou espaces partagés (laverie, jardin) peuvent justifier un complément de loyer sans toucher au prix de base. - Négocier avec le locataire : Certains propriétaires obtiennent un accord à l’amiable pour une hausse modérée en échange de petits travaux (peinture, électroménager).

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🏡 Locataires : vos droits et recours en cas d’abus

Si votre logement est classé F ou G, vous êtes protégé contre les hausses de loyer, mais aussi contre d’autres pratiques illégales :

✅ Vos droits : - Gel du loyer jusqu’à amélioration du DPE. - Droit à un logement décent : Si le propriétaire refuse de faire des travaux, vous pouvez saisir la Commission Départementale de Conciliation (CDC). - Réduction de loyer : En cas de défaut d’entretien grave (ex. : moisissures, chauffage défectueux), un juge peut ordonner une baisse du loyer.

⚠️ Signes d’alerte : - Une hausse de loyer non justifiée (même minime). - Un DPE non mis à jour (le propriétaire doit le renouveler tous les 10 ans). - Des menaces de résiliation de bail pour non-paiement d’un loyer augmenté illégalement.

*→ Que faire ? :

1. Vérifier le DPE sur le site officiel.

1. Contester par lettre recommandée (modèle disponible sur Service-Public.fr).

1. Saisir la CDC ou un médiateur en cas de blocage.

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📅 Calendrier 2024-2028 : ce qui vous attend

La réglementation va se durcir progressivement :

| Année | Mesure clé | Impact | |-----------|--------------------------------------------------------------------------------|---------------------------------------------| | 2024 | Interdiction de louer les logements G (sauf dérogation). | 500 000 logements concernés. | | 2025 | Extension aux logements F. | 2 millions de logements supplémentaires.| | 2028 | Interdiction de louer les logements E. | Pénurie locative redoutée dans certaines villes. |

*→ Conséquence : D’ici 2028, près de 30 % du parc locatif pourrait être inéligible sans travaux, selon les estimations de la Fédération Nationale de l’Immobilier (FNAIM).

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💬 Témoignages : propriétaires et locataires face au changement

> « J’ai dû bloquer mon loyer à 650 € alors que le marché local est à 800 €. Mais après 18 000 € de travaux, j’ai enfin pu augmenter de 10 % l’an dernier. » > — Marc, propriétaire à Bordeaux

> « Mon propriétaire a tenté de me faire payer 30 € de plus par mois en prétextant des ‘frais de copropriété’. Grâce au DPE, j’ai prouvé que c’était illégal. » > — Sophie, locataire à Lille

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🔎 En résumé : 5 points à retenir

1. Aucune hausse de loyer possible dans un logement F ou G, même entre locataires.

1. Seuls les travaux énergétiques peuvent débloquer une augmentation (sous conditions).

1. Les aides publiques couvrent jusqu’à 90 % des coûts pour les ménages modestes.

1. Les locataires peuvent exiger des travaux ou une réduction de loyer en cas de non-respect.

1. D’ici 2028, les logements E seront aussi concernés : mieux vaut anticiper.

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📌 Ressources utiles

- Simulateur MaPrimeRénov’ - Modèle de courrier pour contester une hausse - Trouver un médiateur immobilier

*💡 Le saviez-vous ? En 2023, 1 locataire sur 3 ignorait le classement DPE de son logement. Pourtant, ce document est obligatoire dans le dossier de location depuis 2021. Pensez à le demander !*

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