Location meublée ou vide : quel choix maximise vos revenus en 2024 ?
Location meublée ou vide : quel choix maximise vos revenus en 2024 ?
La question divise les propriétaires-bailleurs : faut-il privilégier la location meublée pour des loyers plus élevés ou opter pour la location vide, moins contraignante mais potentiellement moins rentable ? Entre réglementations, fiscalité et demande locative, le choix n’est pas anodin. Voici une analyse complète pour vous aider à trancher en fonction de votre stratégie immobilière.
---
1. Rentabilité brute : le meublé l’emporte (souvent)
Sur le papier, les chiffres penchent en faveur des logements meublés :
- Loyers majorés de 15 à 30 % par rapport à un équivalent vide, selon les villes (source : Observatoire Clameur). - Durée de location plus courte (souvent 1 an renouvelable), permettant des réajustements de loyer plus fréquents. - Cible élargie : étudiants, jeunes actifs, expatriés ou travailleurs en mission, souvent prêts à payer un surplus pour le confort.
> Exemple : À Paris, un studio vide se loue en moyenne 950 €/mois, contre 1 200 €/mois en meublé (baromètre MeilleursAgents 2023).
Mais attention : cette rentabilité théorique doit être pondérée par des coûts supplémentaires (ameublement, entretien, turnover des locataires).
---
2. Fiscalité : le meublé, un régime avantageux (sous conditions)
Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) offre des atouts fiscaux majeurs :
✅ Amortissement du bien : Déduction annuelle d’une partie de la valeur du logement (hors terrain) sur 20 à 30 ans, réduisant l’assiette imposable. ✅ Déduction des charges : Frais de gestion, travaux, assurances, et même l’ameublement (si neuf) sont déductibles. ✅ Régime micro-BIC : Pour les revenus < 77 700 €/an (2024), abattement forfaitaire de 50 % sur les recettes.
⚠️ Inconvénients : - Comptabilité plus complexe (obligation de tenir un registre des recettes/dépenses). - Risque de requalification en activité professionnelle si les revenus dépassent 23 000 €/an ou représentent plus de 50 % de vos revenus totaux.
À comparer : En location vide, les revenus sont imposés dans la catégorie revenus fonciers, avec un abattement de 30 % (régime micro-foncier) ou déduction des charges réelles.
---
3. Flexibilité et gestion : le vide, un choix sans tracas
Si la rentabilité du meublé séduit, la location vide présente des avantages non négligeables :
✔ Moins de turnover : Les locataires restent en moyenne 3 à 5 ans, limitant les périodes de vacance. ✔ Entretien réduit : Pas de mobilier à remplacer ou à réparer (canapé taché, électroménager en panne…). ✔ Légalité plus simple : Pas de liste exhaustive de meubles à fournir (contrairement au meublé, soumis à un décret précis). ✔ Loyer encadré : Dans les zones tendues, la location vide est soumise à l’encadrement des loyers (ex. : Paris, Lille), mais cela peut aussi être un avantage en période de hausse des prix.
> Cas pratique : Un propriétaire à Bordeaux loue son T2 vide 700 €/mois avec un locataire stable depuis 4 ans. En meublé, il pourrait viser 900 €/mois, mais avec un turnover annuel et des frais de ménage/réparations estimés à 1 200 €/an. Bilan : équilibre financier.
---
4. Demande locative : qui cherche quoi en 2024 ?
La tendance varie selon les villes et les profils :
| Type de logement | Public cible | Zones porteuses | |-----------------------|------------------------------------------|-----------------------------------| | Meublé | Étudiants, jeunes actifs, expatriés | Grandes villes, pôles universitaires | | Vide | Familles, couples stables, retraités | Périurbain, villes moyennes |
À noter : - Les plateformes type Airbnb ont boosté la demande de meublés touristiques, mais avec des restrictions croissantes (ex. : Paris limite à 120 jours/an). - Les logements vides restent plébiscités pour les baux longs, surtout hors des métropoles.
---
5. Quel choix selon votre profil d’investisseur ?
Optez pour le meublé si…
- Vous visez une rentabilité maximale à court/moyen terme. - Vous êtes prêt à gérer activement votre bien (ou à déléguer à une agence). - Votre logement est situé dans une ville étudiante ou touristique. - Vous pouvez bénéficier du statut LMNP pour optimiser fiscalement.Préférez le vide si…
- Vous recherchez la stabilité et un revenu passif. - Vous ne souhaitez pas vous occuper de l’ameublement et des rotations. - Votre bien est dans une zone moins dynamique (périurbain, petite ville). - Vous craignez les risques de dégradation liés aux locataires temporaires.---
6. Étude de cas : simulation financière comparée
Prenons un T3 de 60 m² à Lyon :
| Critère | Location vide | Location meublée | |---------------------------|-------------------------|--------------------------| | Loyer mensuel | 850 € | 1 100 € | | Vacance locative | 1 mois/5 ans | 1 mois/an | | Charges annuelles | 1 200 € (taxes, assurance)| 2 500 € (ameublement, entretien) | | Fiscalité (impôt 30 %) | 1 836 € (régime micro) | 990 € (LMNP, abattement 50 %) | | Rentabilité nette | 6 000 €/an | 7 700 €/an |
Résultat : Le meublé est ici 28 % plus rentable, mais avec un effort de gestion supérieur.
---
7. Les pièges à éviter
En meublé :
- Sous-estimer les coûts : Un canapé ou un frigo à remplacer peut coûter 1 000 €, réduisant votre marge. - Négliger la qualité des locataires : Des profils instables augmentent les risques d’impayés ou de dégradations. - Oublier les diagnostics : En meublé, le DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) doit être ≤ E depuis 2023 pour les nouvelles locations.En vide :
- Ignorer l’encadrement des loyers : Dans certaines villes, un loyer trop élevé peut être contesté. - Négliger l’entretien : Un logement vide mal entretenu se dévalorise plus vite.---
8. Conclusion : quel est le meilleur choix en 2024 ?
Il n’y a pas de réponse universelle, mais voici une règle d’or :
> « Le meublé rapporte plus, mais demande plus. Le vide rapporte moins, mais sécurise plus. »
Notre recommandation :
- Testez le meublé si votre bien est dans une ville dynamique et que vous acceptez un peu de gestion.
- Restez en vide pour un investissement sans stress, surtout en périurbain.
- Hybridez : Certains propriétaires louent en meublé quelques mois/an (ex. : été pour les touristes) et en vide le reste du temps.
Prochaine étape : Utilisez un simulateur de rentabilité locative (comme celui de PAP) pour affiner votre choix en fonction de votre situation.
---
📌 Ressources utiles
- Décret officiel sur les logements meublés - Simulateur LMNP - Baromètre des loyers 2024 (MeilleursAgents)Et vous, plutôt team meublé ou team vide ? Partagez votre expérience en commentaire !